上周，央妈发福利，首套房贷利率下限从LPR调整为LPR-20BP，二套住房贷款利率下限保持LPR+60BP。
还是上周，最新一期贷款市场报价利率（LPR）公布：5年期以上LPR为4.45%。
5年期以上LPR为4.45%，业内预期还会降
言下之意，首套房利率最低可以做到4.25%。这等好事，广州有吗？
对不起！广州监管部门发文明确广州不跟进LPR-20BP，也就是说暂时广州最低还是LPR。
那问题来了，到底要符合什么条件，找什么银行才能做到？
很残忍地告诉你，如果你买的是一手楼盘，基本不可能实现，开发商一般不会配合提交资料给非合作银行。雅姐这几天踩盘了解到，目前市场上一手楼盘首套利率基本在4.85-5.05%之间，二套为5.25%。
买二手房要想做到4.45%的利率，目前两个外资银行渣打和汇丰可以，但坊间一直有传外资银行对客户资质要求很高，不容易申请，实际真的是这样吗？
为此，雅姐找到了两间外资银行的客户经理求证，发现大家都误解了他们。
渣打客户经理透露，“目前他们首套利率为LPR，二套为LPR+60BP，即4.45%和5.05%。至于传说中的门槛高，其实是之前优质企业员工可以免流水而已，并非只接受这样的客户。而现在所有客户都一样的条件，只看收入！”
更具体来说，渣打主要看三方面：一是物业的地段，基本广州市中心6区都能做，南沙要地铁沿线，增城花都要靠近广州的个别地段。二看物业楼龄，不同地段有不同要求，天河越秀大多数可以接受1990年后竣工的物业，其他区域可以接受1995年后竣工的物业。比较远的例如南沙增城花都番禺等，能接受1999年后竣工的物业，具体情况具体分析。三是看贷款人收入，只要借款人收入达到了月供的2倍以上即可，公积金也算收入，可以全额认定。
同样地，汇丰客户经理也表示，他们并没有什么附加条件，只要是90年代后的房子，基本都可以做，但偏远郊区比如从化、增城、花都非地铁周边的房子除外，因为转手率太低流通性不好。收入方面，要求税后代发工资覆盖月供的两倍以上（也就是公账发工资）。另外，汇丰对部分优质企业，比如事业单位、上市企业、二甲以上医院、500、2000强等，可以用汇丰银行收入模板免流水。
放款时间方面，渣打表示以出新房产证和抵押权证为准，出了后3-5个工作日放贷。而汇丰则在过户后大概一周左右即可放款。
外资银行基本只做二手房贷款
事实上，无论是渣打还是汇丰，只做二手楼贷款业务，是因为外资银行的理念问题，他们一向很在意风险，如果要做一手楼基本只做现楼项目，而国内市场上大部分都是期房销售，所以外资银行选择规避。但也有业内人士透露，其实外资银行也想做一手楼盘生意，只是他们没做开发商的开发贷，所以很难准入做楼盘的合作银行。
怎样贷款最划算？
在此雅姐也特别提醒大家，外资银行是只能做商业贷款，意味着如果你想做组合贷，只能乖乖选择利率更高的中资银行，又或者认真算一笔账，看看到底谁更划算。
雅姐模拟一次给大家看：
假设夫妻共同贷款300万，采用等额本息30年还清。
如果采用纯商贷，按照外资银行4.45%利率计算，月供是15111.56元。
贷款300万，纯商贷，月供是15111.56元
如果是采用组合贷，公积金目前利率是3.25%，夫妻买房最高可以贷100万，公积金部分月供4352.06元。剩下200万商贷，按照主流银行LPR+20-40BP，商贷部分月供就是10312.74-10553.84元。两者相加是14664.8-14905.9元之间。
贷款300万，组合贷，月供是14664.8元
换言之，夫妻在贷款300万的前提下，采用公积金+中资银行利率加点的方式，还是有微弱优势。也就是说，如果你的贷款额度越小，采用公积金搭中资银行的优势是越明显的。
那单身情况呢？那么公积金你只能贷60万，公积金部分月供是2611.24元。剩下240万商贷，按照主流银行LPR+20-40BP，商贷部分月供就是12375.28-12664.6元。两者相加是14986.52-15275.84元之间。显然，如果你加超过20BP，在单身情况下做外资纯商贷也会有一点优势。
如果贷款额度加大，例如贷款超过500万，你的组合贷商业部分加点也较多，那么做外资银行纯商贷的优势就会开始显现，所以大家要自己计算清楚。
广州资深按揭贷款专家郑大源也向雅姐表示，目前中资银行里面，暂时只有广州银行可以做到4.45%的利率，主流如四大行基本上还是需要加20-40BP。如果要想申请低利率的贷款，首先是银行，有的银行比较容易申请到低利率，有的则要有一定的条件，例如看客户的资质，包括行业，征信，收入流水等，这三部分是最核心的。一般认为体制内、500强企业、上市公司员工都是比较好的客户，另外就看是否有失信，流水有时不一定要求2倍，松的1.2倍，严格的1.5、1.6倍也够了。
郑大源还补充，如果能找到外资银行受理，在利率上肯定比中资有优势，而且外资在提前还贷的罚息上也更友好。以渣打为例，只要还款满1年即可申请提前还贷，没有罚息处理。此外，想找到更优的贷款利率，也可以通过按揭公司，因为按揭公司合作的银行比较多，所以可以找到更多的银行，从中找出合适的。客户本人毕竟信息有限，未必可以找到最优利率。少数银行则不接受直客，仅限于通过按揭公司才受理。
综上，如果你没有看懂，或者数学不好，雅姐用更简单的话告诉你：
1.买一手楼你没得选择，只能在开发商合作银行里面选最优。
2.如果买二手，因为各种原因无法贷公积金，果断选外资银行。
3.如果你可以享受公积金贷款，算清楚账，一般贷款额度越大（夫妻临界点在500万，单身临界点在300万，也要看组合贷商业部分加点多与否），外资优势越明显。
4.申请外资银行房贷并不难！并不难！并不难！
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